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焦点关注实录：一二手房价格“倒挂”时如何买房

发布日期：2008-06-13
焦点关注实录：一二手房价格“倒挂”时如何买房
　　前几年，二手房一直以价格略低于新房的优势，吸引不少购房者的青睐。然而，从今年起，二手房价高过周边在售新盘价，或同一小区二手房价高于一手房的怪现象频频出现。开发商降价快、买家预期低，直接导致放盘价高的二手房“滞销”。新盘频推、楼价降幅大的区域房价“倒挂”现象尤其严重。为何会出现“倒挂”现象，“倒挂”时期百姓又该如何买房呢？本期焦点关注将邀请业内人士共同探讨这一话题。
　　时间：6月12日下午14：00-15：00
　　地点：焦点直播间（泉城广场北临黑虎泉西路139号胜利大厦5A11室）
　　拟定话题：
　　什么是一二手房价格“倒挂”？
　　济南是否出现一二手楼盘的价格“倒挂”现象？
　　哪些区域的房子价格“倒挂”严重？
　　谁在接手二手房？
　　价格“倒挂”现象出现的原因？
　　“倒挂”时期该如何买房？
　　【寻珊珊】各位网友，大家下午好！欢迎来到焦点关注。本期的焦点关注我们一起关注一下目前市场上出现一二手房价格倒挂现象。这个时期老百姓该如何买房呢？今天我们邀请到的嘉宾是专业人士。我介绍一下到场的嘉宾：从我的右手边开始：
　　济南时报著名记者刘研波先生
　　玛雅房屋济南总部运营总监窦雪燕女士
　　21世纪不动产济南孚瑞加盟店总经理高春慧女士
　　世纪华邦不动产总经理魏秀红女士
　　欢迎各位嘉宾的到来。今天的焦点关注现在开始。先请各位嘉宾跟各位网友介绍一下究竟什么是一二手房价格倒挂？网友对“价格倒挂”不是很了解。
　　【魏秀红】一二手房价格倒挂是二手房价格高于一手房价格，这是我个人的理解。
　　【刘研波】同一区域甚至同一个楼盘二手房价格高于一手房的价格。
　　【寻珊珊】“同一区域”，就是有一定的限制范围？
　　【刘研波】对。
　　【寻珊珊】目前济南市场上有没有出现一二手房价格倒挂现象？今天在座的有本土的中介公司也有外来的全国或者全球知名品牌的中介公司，听听各位嘉宾的介绍。
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玛雅房屋济南总部运营总监窦雪燕女士　　【窦雪燕】据我所知舜耕路附近有。新开盘的舜耕明珠房子的起卖价在7000-8000元/平方米之间，后来在8000元/平方米以上。在成形的区域实际成交价9000多元，这个倒挂的现象与某个区域和经济发展有关系，同时也跟位置有关。这种情况济南比较少，但在其他城市比如广州、深圳、青岛等一线城市比较多，尤其是一类区的地方价格倒挂现象比较多，至于济南的情况得请教本土化的中介公司。
　　【高春慧】在历下比较突出一些，历下的人文环境和商业环境比较成熟，再就是学区比较好，各方面配套比较完善。所以，历下一二手房价格倒挂现象比较突出。中建文化城和三箭·吉祥苑比较突出，文化城开盘的时候6300元/平方米，吉祥苑的价格现在到8000元/平方米了，它们的价格差1000元。还有比较突出的是三庆·燕柳园，它现在的价格大约在8000元/平方米。
　　【寻珊珊】当初的开盘价格也就是3000元/平方米左右，尾盘的时候也就达到三千四五。
　　【高春慧】现在报到8000元/平方米，也可能是有价无市。一个是是位于学区，然后配套比较完善。甸柳带双气的房子卖到六千三四了，也是比较贵的。
　　【寻珊珊】像刚才高总提到的具体楼盘的情况，一般出现价格倒挂的房子房龄和户型情况是怎样的？
　　【高春慧】倒挂比较严重的还是配套设施比较齐全的封闭式物业的小区。虽然同一个区域和相邻的楼盘，一个是现房一个是期房，再就是学区比较好，配套也比较完善，所以二手房比一手房价格还要高。
　　【寻珊珊】面积大概多少？
　　【高春慧】三箭·吉祥苑的户型相对还是比较大一些的，三室两厅两卫的。
　　【寻珊珊】市场对大户型总价比较高的二手房接受程度怎么样？
　　【高春慧】价格差距比较大的话，很多人可能也会考虑买一手房。
　　【寻珊珊】对于那些急于买房比如就业和结婚的，可能会优先选择同区域的二手房，即便二手房价格高于一手房也会优先选择二手房。对于不急于置业的可能选择一手房的多一些。
　　【高春慧】不急于居住考虑长远一些会选择一手房。但是为了马上解决孩子上学的问题或者居住的问题，一些高端的客户对价格不是非常敏感，他可能会选择比较成熟的物业小区。
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世纪华邦不动产总经理魏秀红女士　　【魏秀红】比较成熟的小区面积小，虽然说是单价高一些，但是总价低。其次，再就是孩子上学的问题。第三，交通以及各个方面的配套设施比较齐全。第四，对于年轻人或者老人选择的二手房虽然老一些，总价可以跟得上收入。一手房和二手房虽然挨的比较近，但是一手房的面积比较大一些，虽然单价低但是总价高，对于普通的老百姓来说是承受不了的。
　　【刘研波】为什么二手房价格高？它在二环以内交通方便、配套设施齐全。
　　【魏秀红】济南有一句老话“家近是一宝”。在一个社区老人和年轻人住在一块儿得买大一点儿的，但是在一块儿住有好多不利的地方。如果买两套小一点儿的房子，既可以相互照顾又可以免除家庭摩擦。二手房价格虽然这么高，老百姓还是比较看好二手房。
　　【高春慧】二手房在市区、配套完善、交通方便，离单位近、离家近，孩子上学方便，照顾老人方便，而且居住成本低。二手房总价低、好出手。
　　往往二手房的价格是被一手房推上去的。比如说历下的三箭·吉祥苑和历东花园，历东花园受诚基中心的影响，它本来价格没那么高，但是诚基中心一开盘，它的价格涨上去了。为什么它会涨这么高？因为这个小区的品质、配套都非常一致的情况下，它各方面都很成熟了，因此在出手时，它会参照一手房期房的价格把自己的价格加高。
　　【刘研波】二手房房主反应很快。
　　【高春慧】一手房一开盘，二手房立马涨钱。
　　【魏秀红】还有一个商圈的问题。比如泉城广场这一块，一个是商圈，再一个是配套设施齐全、交通方便、娱乐也很方便，居住成本低。
　　【寻珊珊】在回家的漫长路程中，年轻人也是焦躁不安的，把时间浪费在路上也是很可惜的。
　　【寻珊珊】综合几位嘉宾的观点我们了解到济南目前出现一二手房楼盘价格倒挂的区域主要以历下区为主的学区房。
　　【高春慧】学区环境、人文环境、商业环境比较成熟。
　　【寻珊珊】刚才几位嘉宾都谈到学区房，之前跟刘记者交流的时候也说到，目前有的城市出现了园区房出现了“无价房”的现象，就是价格非常高，可能高到超乎想象之外了。也有可能这个房子只是标高了价格，没有真实的交易。但通过这个现象我们会洞察到一个问题，我们在网上做了一个调查。等一会儿给大家看看调查的结果。
　　【刘研波】泺源大街、经五路有一万多单价能卖出去的房子。
　　【高春慧】很夸张，出房量少，需求量大。
　　【魏秀红】这是由供求关系决定的。
　　【刘研波】有这种情况吗？
　　【高春慧】上万倒不太至于，但是普遍的学区房比周边的房子高五六百到一千左右。
　　【刘研波】不管多少价格都没有房子。
　　【寻珊珊】重点院校周边多大范围以内才算得上学区房，才能有资格上这个学校。
　　【刘研波】这个我解释一下。比如经五路小学有一个学区概念，经五路北边那一块就不是这个学区的了，原先划归了一个什么区域的孩子能上这个学校。
　　【窦雪燕】需求者还要考虑到你的孩子是不是在这里居住够几年才可以上这个学区，有的地方有规定你必须在这里居住三年以上才可以上这个学校。你光在这里买了房子但不在这里居住也不行。
　　【寻珊珊】一个是户口，再就是居住的年限。在这里买房达到多大面积，总价在多少情况下可以？
　　【窦雪燕】对这个没有要求。只是根据你在这里居住的时间有要求。
　　【寻珊珊】比如我的户口是天桥区的，我在历下区买了房子。
　　【窦雪燕】你不居住不行。
　　【寻珊珊】我了解的情况是买的新房多大面积以上的可以落户。
　　【窦雪燕】这个只是对外来人口说的。济南本市区域的，你的户口没迁过去而且没有达到居住的年限肯定上不了那个学区。
　　【刘研波】他会到你家去调查，还会调查邻居你有没有在这里居住，如果没有在这里居住肯定不行。主要是针对小学，初中的话可以考了。
　　【高春慧】像山师附小和甸柳附小、解一小等。
　　【寻珊珊】从优质的小学来看也是集中在历下区和市中区范围内。通过中介机构掌握的信息来看，这个地方的房子与同样年限、同样楼层和面积其他区域的房子价格差多少？
　　【刘研波】刚才谈的以经五路为界，南面是学区的，北面就不是，五六百米相隔就相差很多。
　　【魏秀红】还有一个距离问题。比如王官庄和经五路差一千多。
　　【高春慧】同一条街道、不同的学区也会差四五百。西边这一块不属于学区了，就比东边的房产大约便宜500-1000元。
　　【刘研波】从年初到现在我们所了解的一手房和二手房相比价格情况是怎样的？
　　【寻珊珊】即便是我们作为房地产媒体的从业人士来看，在我们的定向思维里看来同区域的房子一手房比二手房价格高，现在房地产市场出现倒挂现象，是不是一手房市场出现拐点？还是一手房价格偏高造成有价无市的现象？或者还是因为一手房多数属于期房，目前无法满足有置业刚性需求的老百姓的需要？
　　【魏秀红】一手房是期房，当时无法居住。这是一个原因。其二，孩子上学的问题。一手房如果没有房产证户口落不进去。

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来源：
http://jn.focus.cn/news/2008-06-12/485354.html